صورتجلسه نشست قضایی با موضوع: تخلف از شرط در قرار داد مشارکت در ساخت

استان خراسان شمالی/ شهر اسفراین تخلف از شرط در قرار داد مشارکت در ساخت قراداد مشارکت در ساختی منعقد شده است و بنا شده است که یک ساختمان 6 واحدی توسط متعهد در ملک مذکور احداث و سپس سه واحد متعلق به سازنده و سه واحد دیگر متعلق به مالک عرصه باشد . سازنده احداث ساختمان را در حالت نیمه کاره رها کرده و از طرفی سه واحد را در همین حالت به صورت پیش فروش واگذار کرده است . مالک عرصه ناچار به تقدیم دادخواست حقوقی است چه دادخواستی میتواند تقدیم کند و روال رسیدگی به چه ترتیبی خواهد بود ؟ کسانی که ملک را به صورت پیش خرید خریداری کرده اند چه وضعیتی پیدا میکنند ؟ در فرض سؤال چند فرض و حالت متصور است: 1-در صورتی که سازنده برخلاف مفاد و مندرجات و شرط قرارداد مشارکت در ساخت (بر خلاف شرط سلب حق پیش‌فروش) اقدام به پیش فروش نماید و در این فرض مالکین برای خود حق فسخ یا انفساخ قرارداد و خلع‌ید از سازنده را پیش بینی کرده باشند، حق فسخ یا اعلام انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت و به تبع آن قرارداد سازنده با پیش‌خریداران وجود دارد و قرارداد دوم قابلیت ابطال دارد. 2- در صورتی که در قرارداد انحلال قرارداد پیش بینی نشده‌باشد، دعوای الزام سازنده به ایفای تعهدات قراردادی قابلیت طرح دارد و در صورتی که متعذر از انجام تعهد باشد به لحاظ تخلف از شرط فعل قرارداد قابلیت فسخ دارد. 3- پیش خریداران در صورت عدم انحلال (عدم تأیید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت) می‌توانند، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع بطرفیت مالکین و سازنده اقامه نمایند. مالک میبایست دادخواست الزام به انجام تعهد تقدیم محاکم حقوقی نماید دادگاه نیز پس از رسیدگی سازنده را ملزم به اجرای تعهد مینماید اما اگر در مرحله اجرا سازنده حاضر به اجرای رای نبود و مالی هم از وی به دست نیامد و شخص مالک نیز قادر به تکمیل پروژه نبود و در واقع اجرای شرط متعذر شد بایستی برای مالک حق فسخ مستندا به ماده 237 تا 240 قانون مدنی قایل شد و وی باید دادخواست اعلام فسخ نماید و دادگاه با توجه به توضیحات مرقوم فوق صدور حکم به اعلام فسخ قرارداد خواهد داد . از آنجا که اثر فسخ؛ اعاده عوضین است مالک زمین مالک عرصه خود بوده و سازنده مالک اعیان میشود و با توجه به شراکت قهری که پیش آمده و امکان افراز هم وجود ندارد ملک به فروش میرود و وجه زمین به مالک آن و وجه اعیان به پیش خریداران تعلق میگیرد . با توجه به اینکه سازنده به تعهد خود پایبند نبوده و قرارداد را به اتمام نرسانده مالک از همان بدو امر و بدون نیاز به الزام وی به انجام تعهد میتواند دادخواست الزام به فسخ قرار داد بدهد و پس از صدور رای در این باره ادامه عملیات اجرایی مشابه توضیح اکثریت که فوقا به اشاره شد دنبال خواهد شد. الزام به انجام تعهد شرط فعل شرط فسخ ماده 246 قانون مدنی ماده 237 قانون مدنی .حقوق مادی و معنوی این سامانه متعلق به مرکز آموزش قوه قضائیه است