دعوای الزام به انجام تعهدات ناشی از قرارداد پیش فروش اپارتمان

پیام: در دعوای الزام به انجام تعهدات ناشی از قرارداد پیش فروش اپارتمان ،نظربه اینکه وفق مواد ۲ و۴ قانون پیش فروش آپارتمان،تنظیم ان بصورت رسمی رعایت نشده و از سویی دعوای الزام به صدور پایانکار و اخذ صورت مجلس تفکیکی و صدور سند مفروزی تحت قالب خواسته ضروری مطرح نشده است و مالک رسمی ملک نیز طرف دعوی قرار نگرفته، لذا دعوا به نحو صحیح مطرح نشده است. مستندات: رأی دادگاه بدوی پرونده: شماره:140425390007533736 شعبه:51 دادگاه صلح مجتمع قضایی امام خمینی شهرستان مشهد (مستقر درمجتمع قضایی کوثر) قاضی:سیدمصطفی علوی طلب تاریخ:1404/06/18 موضوع:تسلیم مبیع ( تحویل مورد معامله ) مالی غیرمنقولکد تناد:115443349 خوانده: خواندگان خوانده علارغم ابلاغ واقعی در جلسه حضور نیافته و نسبت به خواسته دفاعی معمول ننموده است اقدامات دادگاه: پس از ارجاع پرونده و احراز صلاحیت به جهت غیر منقول بودن موضوع دعوا ( مواد ۱۲ و ۱۸ قانون مدنی ) و وجود ان در این حوزه قضایی ( ماده ۱۲ قانون ایین دادرسی مدنی ) ، میزان بهای خواسته اعلامی ( بند الف ماده ۱۲ قانون شورایحل اختلاف ) پرونده در جریان رسیدگی قرار گرفت. جهات و مبانی رای: دادگاه در تصمیم خود جهات ذیل الذکر رامورد توجه قرار می دهد. ۱خواسته خواهان اثبات بیع ، الزام به تنظیم سند رسمی ، الزام به تحویل مبیع و مطالبه وجه التزام قراردادی بابت تاخیر در تحویل اعلام شده است. ۲ اثبات به معنای احراز وجود خارجی موضوع در خارج که دارای اثر حقوقی است. که از طریق ادله و بینه شرعی قابل احراز است. یا اقامه دلیل بر دعوا. ۳ بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم که پس از تعیین ثمن و مبیع با ایجاب و قبول محقق می شود. به شرط انکه مقرون به چیزی باشد. که دلالت برقصد نماید. ( مواد ۱۹۱٫۳۳۸ و ۳۳۹ قانون مدنی ). ۴ الزام به معنای لازم گردانیدن چیزی به کسی و در خصوص یک رابطه ای که به موجب ان انجام عمل یا عدم انجام عمل بر کسی نسبت به دیگری واجب می گردد. که از باب قاعده الزموهم بما الزموا انفسهم ، متعهد الزام می شود. لذا مقدمه الزام احراز تعهد است. ۵ تسلیم عبارت از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انجام تصرفات و انتفاعات باشد. قبض هم عبارت است. از این است. استیلای مشتری بر مبیع. و وقتی تسلیم حاصل می شود. که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته باشد. اگر چه مشتری ان را هنوز عملا تصرف نکرده باشد. ( مواد ۳۶۷ و ۳۶۸ قانون مدنی ) ۶ در حصول قبض ، اذن بایع شرط نیست و مشتری می تواند مبیع را بدون اذن قبض کند. و در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم می شود. ( مواد ۳۷۴ و ۳۷۶ همان قانون ). ۷ تعهد بر وزن تفعل از ریشه عهد است. و در لغت به معنای بر عهده گرفتن ، عهد و پیمان بستن امده که به اقتضای موضوع معادل شرط ، التزام ، عهد ، عهده و ضمان استعمال شده است. و در اصطلاح فقه و حقوق ناظر به رابطه ای حقوقی است. که بر اساس ان شخص ملزم به انتقال و تسلیم مال یا انجام دادن یا ندادن کاری می شود. که اسباب ایجاد چنین رابطه ای می تواند عقد ، ایقا یا الزام قهری ( قانونی ) باشد. ۸ انچه که در عالم حقوق ، سبب شکل گیری تعهدات و مسئولیت ها می شود. ، یا به صورت ارادی و با اختیار خود فرد رخ می دهد که به ان اعمال حقوقی گفته می شود. و یا اینکه به صورت غیر ارادی و بر حسب تصادف و رویداد به وقوع می پیوندد که از ان به وقایع حقوقی تعبیر می گردد. ۹ اعمال حقوقی ، جمع عمل حقوقی است. که یکی از منشا های ایجاد تعهد است. و در ان با اراده اشخاص به وجود امده و اثار حقوقی ان نیز تابع همان اراده است. بنا بر این عمل حقوقی عملی است. که شخص با قصد حصول اثر حقوقی ان را به صورت ارادی انجام می دهد که بر اساس تعداد اعلام اراده به دو بخش تقسیم می شود. اول عملی که برای پیدایش ان یک اراده کافی است. و با یک انشا اثر دلخواه ایجاد می شود. و به این دسته اعمال حقوقی ایقاع می گویند. دوم در مقابل قسم اول ، اعمالی حقوقی هستند که یک اراده برای ایجاد ان کافی نیست و نیازمند توافق چند اراده است. به این توافق اراده ها عقد گفته می شود. ۱۰ وقوع یا عدم وقوع اعمال حقوقی تابع اصول و قواعد حاکم بر نحوه ایجاد و زوال انها است. لذا بازبینی قضایی به معنای تلقی تصمیم قضایی به عنوان رکنی از ارکان عقد نخواهد بود. چرا که تنفیذ یک قرارداد صرفا به اراده طرفین و وجود شرایط قانونی وابسته است. نه به نظر دادگاه. ۱۱ الف ، قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که ان را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد. نافذ است. ب ، در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد ذیل تصریح گردد. ۱. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی و … ( ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمانها ). پلاک ، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از ان باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه ان به اداره ثبت محل صورت گیرد ( ماده ۳ قانون پیش گفته ). ۱۲ با توجه تعریف عقد و ادعای خواهان ( بیع ) ، خواسته در راستای تعهدات ( مسئولیت ) قراردادی قابل تفسیر می باشد. ۹ با توجه موضوع معامله ادعایی یک مال غیر منقول است. و در راستای مقرره ماده ۲۲ قانون ثبت و ماده یک قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول ، مال کسی است. که ملک به نام او ثبت شده یا به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده یا از طریق ارث به او رسیده باشد. ۱۰ با توجه به تاریخ تحقق عقد بیع ادعایی ( ۳۱/۰۵/۱۳۹۹ ) و مواعد مواد ۱۰ و ۱ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول و ماده ۱۹۵ قانون ایین دادرسی مدنی ، مشمول مقررات زمان معامله است. لیکن قراردادهای ادعایی در راستای مقررات پیش گفته و ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه ، صرفا قابلیت اثباتی در احراز عقد به نحو شرعی را دارد. و اسناد عادی مثبت مالکیت نخواهند بود. لذا نسبت به اجرای تعهدات ان قابل ترتیب اثر نیست. ۱۱ برابر پاسخ استعلا صورت گرفته از اداره ثبت ، الف ، هیچ یک از خواندگان مالکیت رسمی در پلاک مورد نزاع ندارد. ب ، ملک بصورت شش دانگ بدون تنظیم صورت مجلس تفکیکی و صدور اسناد مفروزی برای واحدهای ان می باشد. ۱۲ برابر بند ۱۱ ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف ، صدور پایانکار یک ادعا به عنوان دعوی پذیرفته شده است. از طرفی تنظیم سند منوط به صدور پایانکار و صورت مجلس تفکیکی و صدور اسناد مفروزی است.۱۳ در راستای ماده ۶۷۴ قانون مدنی ، موکل موظف است. تمام تعهدات وکیلی که در حدود اختیارات خود داده است. را انجام دهد. ۱۴ تسلیم مبیع نیز منوط به احراز رابطه حقوقی مبتنی بر تکلیف خواندگان به تنظیم سند رسمی است. ۱۵ دعوی عبارت است. از ادعای خلاف اصل که مورد انکار یا تجاوز قرار گرفته باشد. به منظور ثبوت قطعیت و الزام اور بودن رابطه حقوقی و اعمال اثار ان. ۱۵ هر چند اصل در دعاوی ، قابلیت استماع بودن انها است. لیکن این در حالتی است. که دعوا به معنای خواسته باشد. در حالی که دعوا به معنای دادخواهی ( مطالبه خواسته از دادگاه ) هیچ دادگاهی نمی تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر این که شخص یا اشخاص ذی نفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی انان رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست نموده باشند ( ماده ۲ قانون ایین دادرسی مدنی ). منطوق رای: بنا علی هذا به جهت اینکه خواسته اثبات عقدی است. که قانون برای انعقاد ان شرایطی پیش ینی نموده که در قرارداد استنادی این شرایط ( وجود حداقل موارد مواد ۲ و۴ و تنظیم ان بصورت رسمی ) رعایت نشده از طرفی خواسته الزام به تنظیم سند یک واحد اپارتمانی است. که دلیلی بر صدور پایانکار و اخذ صورت مجلس تفکیکی و صدور سند مفروزی ارایه نشده در حالی که در راستای بند ۱۱ ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف ، باید تحت قالب خواسته مطرح می شد ، از طرفی خواندگان نیز هیچ یک مالکیت رسمی ندارند و صرفا با فرض تایید وکالت نامه استنادی و عدم فسخ ان ، خواندگان وکلای مالک بوده اند که اجرای تعهدات ایشان در راستای اختیارات بر عهده موکل ( مالک رسمی ملک ) است. که طرف دعوی قرار نگرفته ، تسلیم مبیع و تعلق وجه التزام نیز موکول به احراز قراردادی که این تعهدات و تکالیف موضوع خواسته را بر طرف بار کرده باشد. ، لذا این دعاوی در هیات فعلی قابلیت توصیف به عنوان دعوای مطابق قانون را ندارد. بنا بر این صرف نظر از ماهیت دعوا ، مستندا به ماده ۲ قانون ایین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر و اعلام می نماید. نوع رای از جهت حضوری و غیابی ، قابلیت اعتراض و مرجع ان: رای صادره حضوری ( ماده ۳۰۳ قانون ایین دادرسی مدنی ) به جهت میزان تقویم بهای خواسته در راستای بند الف تبصره ۵ ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم محترم تجدیدنظر *است رییس شعبه *–س. م. ع. ط. شعبه *س. ع. ط. مورد علاقه ثبت امتیاز موارد مشابه انتخاب ادمین ارسال یا حذف دادنامه به گروه‌های کاری 1کاربران پژوهشگاه ارسال به گروه2مدیریت دادنامه های انتخابی پژوهشگاه ارسال به گروه آرای مرتبط ( 0 )نظرات(0 )تعارض آراء( 0 )