وکلاپرس- جلسه هیات عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۱۴۰۵٫۶٫۱۷ درباره حق مطالبه بهای ملک در طرح شهرداری توسط مالک جدید به صدور رای وحدت رویه منتهی شده است.
به گزارش وکلاپرس، حجت الاسلام منتظری در جلسه هیات عمومی مورخ ۱۴۰۵٫۶٫۱۷ بیان کرد: اختلاف استنباط بین شعب چهارم دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی و هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران در خصوص مطالبه بهای ملک که در طرح شهرداری و از ناحیه مالک به شخص دیگری منتقل و به هیأت عمومی اعلام شده است.
پس از بحث و تبادل نظر پیرامون موضوع مطرح شده در نهایت از مجموع تعداد ۱۳۴ نفر از قضات حاضر در جلسه هیأت عمومی، تعداد ۱۱۳ نفر رأی شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران را مبنی بر اینکه مالک دوم قائم مقام مالک اول محسوب و حق مطالبه بهای ملک که در طرح شهرداری قرار گرفته و از ناحیه مالک به شخص دیگری منتقل شده است با استناد به ماده واحده نحوه تقویم اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب سال ۱۳۷۰ تأیید نمودند.
مشروح گزارش کار به شرح زیر است:
حضرت حجت الاسلام والمسلمین جناب آقای منتظری
ریاست محترم دیوان عالی کشور
به استحضار می رساند. مطابق ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰/۸/۲۸ در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به تملک ابنیه و املاک و اراضی قانونی مردم می باشند. در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک قیمت ابنیه املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود. شعب محاکم دادگستری با استنباط مختلف از واژه مالک در ماده قانونی مرقوم در مواردی که ملک پس از اجرای طرح توسط شهرداری از ناحیه مالک اولیه به طریق رسمی به خریدار منتقل میشود آراء متفاوتی صادر نموده اند. برخی از شعب اعتقاد دارند مراد از مالک همان مالک اولیه در زمان اجرای طرح توسط شهرداری است و انتقال ملک توسط مالک اولیه بعد از اجرای طرح را منطبق با موازین قانونی ندانسته و دعوای اقامه شده از ناحیه منتقل الیه مالک رسمی (دوم) با این استدلال که در زمان اجرای طرح مالک نبوده و عقد واقع شده طبق ماده ۳۳۸ قانون مدنی به جهت عدم قدرت بر تسلیم مبیع باطل است را مردود و حکم بر بطلان دعوی صادر می کنند. در مقابل برخی دیگر از شعب با این استدلال که با انتقال ملک از ناحیه مالک اولیه به مالک دوم کلیه حقوق فرضیه و عینیه به خریدار منتقل شده و قائم مقام مالک اول محسوب می شود، دعوی وی را مورد پذیرش قرار داده و حکم بر محکومیت شهرداری به پرداخت بهای ملک به نرخ روز صادر می کنند. بر اساس آراء واصله به این اداره کل شعبه چهارم دادگاه تجدید نظر استان مرکزی با این استدلال که عقد واقع شده صحیح نبوده و خواهان در مقطع اجرای طرح مالک نبوده حکم بر بطلان دعوی صادر کرده است و در مورد مشابه شعبه هشتم دادگاه تجدید نظر استان تهران با این استدلال که مالک دوم ذی حق در مطالبه بهای ملک است حکم بر محکومیت شهرداری به پرداخت بهای ملک به نرخ روز صادر کرده است که گزارش امر به شرح آتی تقدیم می شود:
الف) به حکایت دادنامه شماره ۹۶۰۹۹۷۸۶۱۰۲۰۰۸۷۰-۱۳۹۶/۱۰/۲ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی اراک در خصوص دعوی خواهان آقای پدرام … به طرفیت شهرداری اراک به خواسته الزام خوانده به پرداخت قیمت روز حین الادا اراضی مورد تصرف مقوم به ۵۱ میلیون ریال چنین رأی داده شده است.
توجه به این نکته بسیار واجد اهمیت است که بنجاق مالکیت ابرازی از سوی خواهان در تاریخ ۱۳۹۳/۱۰/۲۳ و سند مالکیت نیز در تاریخ ۱۳۹۳/۱۱/۱۶ صادر گردیده که با این توصیف مسلم است که خواهان ملک را بر اساس وضعیت پس از اجرای طرح و با کیفیت موجود خریداری نموده و مالکیت آن قابلیت انتقال به غیر را نداشته و بیع عین معین که بایع قدرت به تسلیم مبیع نداشته با مبیع فاقد وجود خارجی در عالم واقع باشد بیع فاسد بوده و اثری در تملک ندارد که آرایی از شعبات دیگر محاکم حقوقی اراک در تأیید این نظر پیوست میباشد …. با عنایت به مراتب فوق، نظر به اینکه حسب پاسخ استعلام ثبتی به عمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان اراک خواهان در پلاک ثبتی مورد ترافع به شماره ثبت …. اصلی بخش یک اراک دارای مالکیت میباشد و سهمی مالکیت خواهان در پلاک ثبتی موصوف که یک سهم مشاع از ۹ سهم شش دانگ برابر با ۵۱۸/۱۶ متر مربع میباشد که حسب نظریه کارشناسان رسمی دادگستری هیات های کارشناسی توسط شهرداری اراک تصرف شده و در طرح تعریض خیابان قرار گرفته و مقداری نیز به صورت فضای سبز میباشد که کلا در تصرف شهرداری میباشد و توجهاً به اینکه بر خلاف استدلال خوانده با انتقال ملک به خریدار ولو اینکه حسب استقرار آن در بستر خیابان و میدان شهرداری عین ملک قابل استرداد نباشد عوض یا قیمت آن ملک حسب قانون قابل مطالبه میباشد به این معنا که همان حقوقی که از سوی مالک اولیه بر حسب قانون نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ به وجود آمده و قابل اعمال بوده برای منتقل لیه قائم مقام قراردادی هم خواهد بود و منتقل الیه هم طبق اصل جانشینی و قائم مقامی حق مراجعه به آن سازمان را خواهد داشت و اینکه نظریه هیات ۵ نفره با اوضاع و احوال مسلم سازگار بوده، فلذا دادگاه با رد اعتراض معترضین نسبت به نظریه مذکور در نهایت دعوی خواهان را با شرایط فوق محرز و مسلم تشخیص داده مستنداً به مواد ۳۱۳ ۱۳۵۷، ۱۳۵۸، ۱۳۸۳ و ۱۲۳۴ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ و ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰ حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت ۱ مبلغ ۸.۲۹۰۵۶۰۰۰۰۰ ریال بابت اصل خواسته … در حق خواهان محکوم می نماید.» با تجدید نظر خواهی از این رأی شعبه چهارم دادگاه تجدید نظر استان مرکزی به موجب دادنامه شماره ۱۳۹۷/۵/۲۰۰۹۷۰۹۹۷۸۶۱۶۹۰۰۴۷۱ چنین رای داده است:
دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده نظر به اینکه اولاً، حسب مفاد دادخواست تقدیمی خواهان آراء صادره از دادگاه محترم بدوی شعبه دهم دیوان عالی کشور و نظریه های کارشناسی ملک موضوع دعوی مدتها قبل از معامله و قرارداد منعقد شده بین خواهان و فروشنده در اثر اجرای طرح جامع شهر اراک به خیابان تبدیل شده بود. ثانیا بر اساس منابع معتبر فقهی و مقررات قانونی مربوط به شرایط مورد معامله یکی از شرایط مورد معامله که در واقع از شرایط ثانوی قرارداد محسوب میگردد مقدور التسلیم بودن مورد معامله است و پرواضح است که مقصود از شرط مذکور این است که انتقال دهنده مال عملاً از توانایی تسلیم مورد معامله به منتقل الیه برخوردار باشد و گرنه معامله مربوط به آن مال باطل و فاقد هرگونه اثر حقوقی خواهد بود فقهای امامیه قدرت بر تسلیم مورد معامله را شرط صحت بیع دانسته و برخی از آنها بر این امر ادعای اجماع نموده اند و به عنوان مثال فروش ماهی در دریا را که عادتاً قابل تصرف و تسلیم نمیباشد باطل اعلام نموده اند و برای اثبات بطلان قراردادی که مورد آن مقدور التسلیم نمی باشد به غرری بودن معامله و برخی از روایات از جمله حدیث نبوی معروف لاتبع ما لیس عندک استناد نموده اند از مقررات قانونی مربوط به شرایط مورد معامله استفاده میشود که قدرت واقعی بر تسلیم مورد معامله شرط صحت عقد میباشد و هرگاه قدرت بر تسلیم مورد معامله منتفی باشد عقد باطل است. ماده ۳۴۸ قانون مدنی در این خصوص مقرر نموده است: مبیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالکیت و یا منفعت عقلانی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است، مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلیم باشد. از مفاد ماده مذکور و تصریحات انجام گرفته در منابع معتبر فقهی معلوم می شود که علت و فلسفه شرط قراردادن قدرت بر تسلیم مورد معامله برای صحت عقد دسترسی پیدا کردن منتقل الیه به عین مورد معامله است و در این پرونده با توجه به اینکه ملک موضوع دعوی سالها قبل از وقوع عقد به صورت خیابان درآمده بود هم فروشنده ملک و هم خریدار تجدید نظر خوانده در زمان معامله به مقدور التسلیم نبودن مبیع علم و آگاهی کامل داشته اند. معامله منعقد شده بین آنها به جهت منتفی بودن شرط مذکور باطل و فاقد اثر قانونی بوده است و بدیهی و مسلم است که با توجه به بطلان عقد و مالاً عدم تحقق مالکیت خواهان نسبت به ملک موضوع دعوی تجدید نظر خوانده خواهان بدوی اساسا نمی توانسته است به استناد سند رسمی که مبنای آن یک عقد باطل و فاقد اثر حقوقی است خود را مالک ملک موصوف قلمداد نماید و علیه تجدید نظر خواه خوانده بدوی اقامه دعوا نماید؛ بنابراین دادگاه با توجه به مراتب مذکور، تجدید نظر خواهی تجدید نظر خواه را وارد و موجه دانسته و مالاً به استناد مواد ۱۹۷ و ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و مواد ۳۴۸ و ۳۶۵ قانون مدنی ضمن نقض دادنامه تجدید نظر خواسته حکم بر بی حقی خواهان بدوی را صادر و اعلام می نماید.
ب) به حکایت دادنامه شماره ۱۴۰۲۹۱۳۹۰۰۱۰۱۵۲۱۵۴-۱۴۰۲/۷/۱۷ شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی بخش لواسانات در خصوص دعوای آقای محمد …. به طرفیت شهرداری لواسان به خواسته الزام به پرداخت بهای عادله روز املاک واقع در طرحهای عمومی مقوم به ۲۰۱۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال چنین رأی داده شده است.
دادگاه با توجه به مجموع اوراق و محتویات پرونده و ملاحظه اظهارات طرفین به شرح دادخواست و لوایحتقدیمی و صورتجلسات رسیدگی ۱ نظر به اینکه مالکیت رسمی مشاعی خواهان در پلاک ثبتی موضوع دعوی برابر تصویر مصدق سند رسمی مالکیت ارائه شده از سوی خواهان و همچنین استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک لواسان -محرز است. ۲- مطابق نظر کارشناسان بدوی و هیأت سه نفره منتخب دادگاه اجرای طرح کمربندی لواسان در ملک خواهان توسط خوانده مورد تایید قرار گرفته و سهم خواهان که مشمول اجرای طرح قرار گرفته ۱۷۱۴/۲۹ متر مربع محاسبه و اعلام شده و با ابلاغ نظر هیات سه نفره کارشناسی اعتراض مؤثری از ناحیه طرفین واصل نگردیده و عدم مطابقت نظر کارشناسان با اوضاع و احوال ثابت و مسلم قضیه ثابت نمی باشد. ۳- هیات کارشناسان منتخب طرفین دادگاه ارزش ریالی مقدار ۱۷۱۴/۲۹ متر مربع مشاع سهم خواهان از پلاک ثبتی ۵۱۴ فرعی از ۱۷ اصلی که در محدوده کمربندی لواسان قرار گرفته است را از قرار هر متر مربع دویست و هفتاد و پنج میلیون ریال و جمعاً برابر با چهارصد و هفتاد و یک میلیارد و چهارصد و بیست و نه میلیون و هفتصد و پنجاه هزار ریال معادل چهل و هفت میلیارد و یکصد و چهل و دو میلیون و نهصد و هفتاد و پنج هزار تومان تعیین و اعلام نموده و با ابلاغ نظر کارشناسان به طرفین مصون از اعتراض مؤثری بوده و عدم مطابقت آن با اوضاع و احوال ثابت و مسلم قضیه ثابت نمیباشد و با توجه به اینکه خوانده دلیلی مبنی بر پرداخت حقوق خواهان و ادای دین با برانت دمه ارائه ننموده و بقاء دین استصحاب میشود از این رو دادگاه دعوای خواهان را ثابت و محرز دانسته و با استناد به ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها و مواد ۱ و ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت و مواد ۳۰، ۳۱ و ۳۲۸ قانون مدنی و ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور و رأی وحدت رویه شماره ۷۴۷ ۱۳۹۴/۱۰/۲۹ دیوان عالی کشور و مواد ۲۰۱ و ۳ قانون مسئولیت مدنی و مواد ۱، ۲، ۱۹۷۳، ۱۹۸، ۵۱۵ ۵۱۸ ۵۱۹ و ۵۲۰ قانون ایین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت چهل و هفت میلیارد و یکصد و چهل و دو میلیون و نهصدو و هفتاد و پنج هزار تومان به خواهان به عنوان اصل خواسته … در حق خواهان محکوم می نماید.
با تجدید نظر خواهی از این رأی شعبه هشتم دادگاه تجدید نظر استان تهران به موجب دادنامه شماره ۱۴۰۳۶۸۳۹۰۰۰۹۵۶۴۸۱۷ – ۱۴۰۳/۶/۲۸، چنین رای داده است.
دادگاه با ملاحظه جمیع اوراق و محتویات پرونده از جمله دادخواست و لایحه تجدید نظر خواهی دفاع و ایراد مؤثری که موجبات بی اعتباری دادنامه تجدید نظر خواسته را فراهم نماید و منطبق با شقوق مختلف ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ باشد.
به عمل نیامده است و از جهت تشریفات دادرسی و استنباط قضایی بر رسیدگی دادگاه محترم نخستین اشکال قانونی مترتب نیست؛ زیرا اگرچه تجدید نظر خواه ملک را بعد از اجرای طرح خریداری کرده است و لکن با عقد بیع کلیه حقوق متصوره و فرضیه و عینیه از جمله حق مطالبه بهای ملک واقع شده در طرح نیز به خریدار منتقل و وی ذی حق در مطالبه بها میباشد؛ زیرا در غیر این صورت شهرداری بدون پرداخت وجه یا معوض با ارائه خدماتی مالک ملک اشخاص شده است. لذا خدشه ای بر استدلال دادگاه محترم نخستین و دادنامه معترض عنه وارد نمی باشد. بنابراین دادگاه تجدید نظرخواهی را وارد ندانسته با استناد به مواد ۳۵۳ و ۳۶۵ قانون مذکور، ضمن رد تجدید نظر خواهی دادنامه تجدید نظر خواسته را عیناً تأیید می نماید.
چنانکه ملاحظه می شود، شعب چهارم دادگاه تجدید نظر استان مرکزی و هشتم دادگاه تجدید نظر استان تهران در خصوص استحقاق دریافت بهای ملک برای مالکینی که پس از اجرای طرح ملک به نام آنان انتقال یافته و مالک شده اند با اختلاف استنباط از ماده واحده قانون نحوه تقویم اینیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها و ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک اختلاف نظر دارند به طوری که شعبه چهارم دادگاه تجدید نظر استان مرکزی اعتقاد دارد که انتقال ملک بعد از اجرای طرح صحیح نبوده و بیع واقع شده باطل است و مالک دوم نمیتواند بهای ملک را مطالبه کند. اما شعبه هشتم دادگاه تجدید نظر تهران اعتقاد دارد که با انتقال ملک به مالک دوم وی قائم مقام مالک اول شده و می تواند. بهای ملک را مطالبه کند.
بنا به مراتب در موضوع مشابه اختلاف استنباط محقق شده است لذا در اجرای ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری به منظور ایجاد وحدت رویه قضایی طرح موضوع در جلسه هیات عمومی دیوان عالی کشور درخواست می گردد.
معاون قضایی دیوان عالی کشور در امور هیات عمومی
